新罗区人民政府，龙岩高新区（经开区），厦龙合作区管委会，市直有关单位：

　　为强化土地资产管理，完善地价管理体系，引导土地市场健康发展，促进土地的优化利用，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国物权法》等法律法规，龙岩市中心城区（主城区）第十轮和新罗区8个镇（2022年）土地级别暨基准地价已完成更新调整，修编成果已通过省自然资源厅验收，现予以公布。

　　本次修订的基准地价成果自公布之日起施行，原《龙岩市人民政府关于颁布执行龙岩市中心城区（第九轮）和新罗区8个镇新一轮（2019年）土地级别暨基准地价修编成果的通知》（龙政综〔2021〕43号）同时废止。

　　附件：1．龙岩市中心城区（主城区）第十轮土地级别暨基准地价修编成果

　　      2．新罗区8个镇（2022年）土地级别暨基准地价修编成果

　　龙岩市人民政府

　　2023年5月22日

　　（此件主动公开）

　　附件1

　　龙岩市中心城区（主城区）

　　第十轮土地级别暨基准地价修编成果

　　一、基准地价内涵

　　（一）用地类型

　　基准地价用地类型主要根据《自然资源部办公厅关于印发国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）的通知》（自然资办发〔2020〕51号）文件要求划分，基准地价用地类型划分具体如下：

　　1．商业服务业用地：指商业、商务金融以及娱乐康体等设施用地，不包括农村社区服务设施用地和城镇社区服务设施用地。

　　（1）商业用地：指零售商业、批发市场及餐饮、旅馆及公用设施营业网点等服务业用地。

　　①零售商业用地：指商铺、商场、超市、服装及小商品市场等用地。

　　②批发市场用地：指以批发功能为主的市场用地。

　　③餐饮用地：指饭店、餐厅、酒吧等用地。

　　④旅馆用地：指宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、有住宿功能的度假村等用地。

　　⑤公用设施营业网点用地：指零售加油、加气、充换电站、电信、邮政、供水、燃气、供电、供热等公用设施营业网点用地。

　　（2）商务金融用地：指金融保险、艺术传媒、研发设计、技术服务、物流管理中心等综合性办公用地。

　　（3）娱乐康体用地：指各类娱乐、康体等设施用地

　　（4）其他商业服务业用地：指除以上之外的商业服务业用地，包括以观光娱乐为目的的直升机停机坪等通用航空、汽车维修站以及宠物医院、洗车场、洗染店、照相馆、理发美容店、洗浴场所、废旧物资回收站、机动车、电子产品和日用产品修理网点、物流营业网点等用地。

　　2．居住用地：指城乡住宅用地及其居住生活配套的社区服务设施用地。

　　（1）城镇住宅用地：指用于城镇生活居住功能的各类住宅建筑用地及其附属设施用地

　　3．工矿用地：指用于工矿业生产的土地。

　　（1）工业用地：指工矿企业的生产车间、装备修理、自用库房及其附属设施用地，包括专用铁路、码头和附属道路、停车场等用地，不包括采矿用地。

　　（2）采矿用地：指采矿、采石、采砂（沙）场，砖瓦窑等地面生产用地及排土（石）、尾矿堆放用地。

　　4．仓储用地：指物流仓储和战略性物资储备库用地。

　　5．公共管理与公共服务用地：指机关团体、科研、文化、教育、体育、卫生、社会福利等机构和设施的用地，不包括农村社区服务设施用地和城镇社区服务设施用地。

　　（1）科研用地：指科研机构及其科研设施用地。

　　（2）文化用地：指图书、展览等公共文化活动设施用地。

　　（3）教育用地：指高等教育、中等职业教育、中小学教育、幼儿园、特殊教育设施等用地，包括为学校配建的独立地段的学生生活用地。

　　（4）体育用地：指体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校、企事业、军队等机构内部专用的体育设施用地。

　　（5）医疗卫生用地：指医疗、预防、保健、护理、康复、急救、安宁疗护等用地。

　　（6）社会福利用地：指为老年人、儿童及残疾人等提供社会福利和慈善服务的设施用地。

　　6．公用设施用地：指用于城乡和区域基础设施的供水、排水、供电、供燃气、供热、通信、邮政、广播电视、环卫、消防、干渠、水工等设施用地。

　　7．特殊用地：指军事、外事、宗教、安保、殡葬，以及文物古迹等具有特殊性质的用地。

　　（1）殡葬用地：指殡仪馆、火葬场、骨灰存放处和陵园、墓地等用地。

　　8．交通运输用地：指铁路、公路、机场、港口码头、管道运输、城市轨道交通、各种道路以及交通场站等交通运输设施及其附属设施用地，不包括其他用地内的附属道路、停车场等用地。

　　（1）交通场站用地：指交通服务设施用地，不包括交通指挥中心、交通队等行政办公设施用地。

　　①社会停车场用地：指独立占地的公共停车场和停车库用地（含设有充电桩的社会停车场），不包括其他建设用地配建的停车场和停车库用地。

　　（2）其他交通设施用地：指除铁路用地、公路用地、机场用地、港口码头用地、管道运输用地、城市轨道交通用地、城镇道路用地、交通场站用地之外的交通设施用地，包括教练场等用地。

　　（二）评估基准日

　　本次基准地价的评估基准日为2022年1月1日。

　　（三）土地开发程度

　　本次基准地价的土地开发程度设定为红线外“五通一平”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、土地平整）。上述“五通”不包括项目建设向有关部门缴纳的城市建设配套费及市政管线等的接入工程费用。

　　（四）基准地价年期

　　基准地价年期统一为各类用途的法定最高使用年限。商业服务业用地为40年，居住用地为70年，工矿用地、仓储用地为50年，公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地为50年。若某种用途基准地价标准参照其他用途基准地价标准的一定比例确定的，则该用途基准地价年期仍然为该用途的法定最高年限。

　　（五）基准地价容积率

　　本轮基准地价中商业服务业用地的标准容积率为2.5，居住用地的标准容积率为2.5，工矿用地、仓储用地的标准容积率为1.0，其他类型用地的标准容积率为2.5。（加油站、自驾车旅居用地、主题公园、娱乐、民俗观光设施、营利性殡葬用地、特殊用地（风景名胜设施用地）、机动车训练基地、停车场用地标准容积率为1.0）。

　　（六）产权限制条件

　　本轮基准地价中零售用地、批发市场用地、旅馆用地（产权式酒店）、商务金融用地、商务金融用地（公寓式办公）、公寓用地、普通住宅用地、营利性殡葬用地不设产权限制，可允许分割转让；工业用地（可分割销售的工业地产）厂房为可允许分割转让，其配套非生产性设施需按政府相关文件规定允许分割转让；除上述用地类型外其他用地类型产权限制为整体自持（不可分割销售）。

　　（七）产业项目名称（业态类型）的基本含义

　　（1）现代物流是指将信息、运输、仓储、库存、装卸搬运以及包装等物流活动综合起来的一种新型的集成式管理，其任务是尽可能降低物流的总成本，为顾客提供最好的服务。它主要包括运输、储存、加工、包装、装卸、配送和信息处理等活动。

　　（2）公路港是利用实体和信息平台衔接车货信息，为货主和回程的空载车辆提供配货交易和零担货运专线服务。

　　（3）陆地港又称为无水港、内陆港，是指内陆一个具有与海岸类似的货物集散功能的特定区域，具有报关、报检、签发提单等港口服务功能的物流中心。

　　（4）文化创意是以文化为元素、融合多元文化、整理相关学科、利用不同载体而构建的再造与创新的文化现象。文化创意产业主要包括广播影视 、动漫、音像、传媒、视觉艺术、表演艺术、工艺与设计、雕塑、环境艺术、广告装潢、服装设计、软件和计算机服务等方面的创意群体。

　　（5）动漫产业，是指以“创意”为核心，以动画、漫画为表现形式，包含动漫图书、报刊、电影、电视、音像制品、舞台剧和基于现代信息传播技术手段的动漫新品种等动漫直接产品的开发、生产、出版、播出、演出和销售，以及与动漫形象有关的服装、玩具、电子游戏等衍生产品 的生产和经营的产业。

　　（6）会展中心是人们进行物质交流和文化、学术等方面信息交流活动的场所。会展中心集展览、会议、商住为一身，通常包含会议、展览和相关附属建筑。

　　（7）产权式酒店就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。

　　（8）城市综合体就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

　　（9）总部企业（或企业总部）是指依法注册成立并开展经营活动、对其控股企业或分支机构行使管理和服务的企业法人机构，一般有下属分公司或子公司，总部就是总公司或集团。总部企业一般分为现代农业、现代工业、现代服务业和文化创意产业等四大类，其中现代服务业又包括旅游业、信息服务业、商贸服务业、现代物流业、科技服务业、房地产业和金融服务业等八类。研发总部是指科学研究、勘测设计、观察测试、科技信息、科技咨询、研发总部等机构，以及各类产品及其技术研发、中试等设施（不包括附设于其他单位内的研究室和设计室等）。

　　（10）民办教育，又名私立教育，是相对于公办教育、公立教育的教育形式，指国家机构以外的社会组织或者个人，利用非国家财政性经费，面向社会举办学校及其他教育机构的活动，如民办幼儿园，民办小学、中学、学校、学院、大学，民办专修（进修）学院或学校，民办培训（补 习）学校或中心等；大致分为两大类：一类是举办实施学历教育、学前教育、自学考试助学及其他文化教育的民办学校，它们由县级以上教育行政部门按照国家规定的权限审批；另一类是举办实施以职业技能为主的职业资格培训、职业技能培训的民办学校，它们由县级以上人民政府劳动和社会保障行政部门按照国家规定的权限审批，并抄送同级教育行政部门备案。

　　（11）民办医疗卫生机构，如民办门诊部（所）、医院，民办康复、保健、卫生、疗养院（所）等。　

　　（12）养老服务是指为老年人提供必要的生活服务，满足其物质生活和精神生活的基本需求；养老服务机构包括所有为老年人提供养护、康复、托管等服务的老年社会福利院、养老院、老年公寓、护养院、敬老院等。

　　（13）机动车驾驶培训学校就是能使人掌握驾驶技术，并教会人安全驾驶、文明开车并协助其通过车管部门的考试取得驾驶证的培训单位。

　　（14）主题公园，是根据某个特定的主题，采用现代科学技术和多层次活动设置方式，集诸多娱乐活动、休闲要素和服务接待设施于一体的现代旅 游目的地，是为了满足旅游者多样化休闲娱乐需求和选择而建造的一种具有创意性活动方式的现代旅游场所。

　　（15）休闲观光农业是指为满足人们对精神和物质需求而开展的、利用田园景观、自然生态及环境资源等通过规划设计和开发利用，结合农林牧渔生产、农业经营活动、农村文化及农家生活，提供人们休闲增进居民对农业和农村体验为目的的现代农业形态，是旅游业与农业之间交叉性的新兴产业。其形式和类型主要包括观光农园、农业公园、教育农园、森林公园和民俗观光村等。

　　（16） 研学旅行基地（营地）（研学基地），指自身或周边拥有良好的餐饮住宿条件、必备的配套设施，具有独特的研学旅行资源、专业的运营团队、科学的管理制度以及完善的安全保障措施，能够为研学旅行过程中的学生提供良好的学习、实践、生活等活动的场所。

　　（八）其他说明

　　（1）公寓式办公：办公与居住一体化的设计，在平面单元内复合了办公功能与居住功能，主要满足小型公司与家庭办公的特点与需求。

　　（2）饭店、旅馆用地指主要用于提供住宿、餐饮服务的用地，配套设施相对一般；酒店主要为游客提供住宿服务、亦生活的服务及设施（寝前服务）、餐饮、游戏、娱乐、购物、商务中心、宴会及会议等设施；星级酒店是由国家（省级）旅游局评定的能够以夜为时间单位向旅游客人提供配有餐饮及相关服务的住宿设施，所取得的星级表明该饭店所有建筑物、设施设备及服务项目均处于同一水准，本轮设定的星级酒店为四星级含四星级以上酒店。

　　（3）根据《国土资源部 住房和城乡建设部 国家旅游局关于支持旅游业用地政策的意见（国土资规〔2015〕10号）》自驾车房车营地项目土地用途按旅馆用地管理，按旅游用地确定供应底价、供应方式和使用年限。

　　（4）国家支持发展的新产业、新业态项目用地，符合国土资规〔2015〕5号文件规定的，可以按照相关规定确定土地用途。对现行国家标准分类中没有明确定义的新产业、新业态类型，市、县自然资源主管部门可按照国土资规〔2015〕5号文件规定，结合土地供应政策要求和当地产业发展实际需要，商同级产业主管部门提出规划用途的建议意见。

　　二、商服用地级别及基准地价

　　（一）商服用地土地级别范围

　　一级地范围：集中分布在中山路道路两侧，龙川路（从街心往西至韭菜园）道路两侧，九一路（从国贸往南至天马湾大厦）道路两侧，人民路（从西兴桥往西至龙腾新地标）道路两侧，龙腾路（从龙腾新地标往南至天马路）道路两侧，解放路（从街心往北至北市场）道路以西、龙津河以北、龙川路（韭菜园）以东、一中以南围成区域，苏溪以西、体育中心以西、南环路、天马路以北、龙腾路以东、人民路以南围成区域。

　　二级地范围：分布在一级地外缘，解放路（从天宇往南至北市场）道路两侧，和平路道路两侧，龙川东路（从闽西宾馆往西至街心）道路两侧，溪南路（从街心往南至溪南环岛）道路两侧（小溪桥往东沿小溪路东至龙景商务酒店、往南顺沿小溪路、莲东北路至厦鑫博士园道路两侧），登高中路（从溪南环路往西至隔后桥）道路两侧，南环路（从大同加油站往西至海关）道路南侧，曹溪路（从海关往南至龙长高速路）道路两侧，双龙路道路两侧，犀牛路道路两侧，龙厦铁路以南、解放路（从天宇往南至北市场）以西、和平路以南、龙川东路（从闽西宾馆往西至街心）以北、溪南路以西、登高中路以北、登高山路以西、南环路（从大同加油站往西至海关）以北、曹溪路（从海关往南至龙长高速公路）以西、龙长高速公路以北、龙腾路（从金鸡路往南至双龙路）以东、犀牛路西侧200米以东、双洋路以南以及整个闽西交易城围成的区域。

　　三级地范围：分布在二级地外缘，青竹路、解放北路（从警苑小区往南至天宇）道路两侧，，龙川东路-东兴路（从二院铁路桥往西至老附小）道路两侧，登高东路（从货运站往南至东风桥）道路两侧，曹溪南路（从金鸡路往南至漳龙高速）道路两侧，南环东路以西、金鸡路（东环路至莲庄南路）道路两侧、龙腾路（龙长高速至福三线）道路两侧、龙岩大道（龙长高速线至兴业路）道路两侧、福三线（龙腾路至省道203）、龙长高速以东围成区域以及省道203线（东肖企业管理站往东至烟叶仓库）道路两侧。

　　四级地：分布在三级地外缘，解放北路（从警苑小区往北至会展中心）道路两侧，东兴路（从二院铁路桥往北至森宝）道路两侧，东肖动漫城，铁山集镇区，龙门集镇区（从进江山的路口（湖二桥）沿319国道至中国农业银行道路两侧，以及从中国农业银行沿319国道至旧高速公路入口道路两侧）西外环路（从龙长高速公路至西外环隧道口）道路两侧、红坊集镇区、龙长高速（从东肖往北至华莲西路）西侧，翠屏山铁路线以西、浮东路以北、冶金三队和龙岩学院以西、龙工路以东、龙腾北路以东、北三环以南、解放北路以西、北二环隧道以南围成区域。

　　五级地：分布在四级地外缘，龙长高速（从福三线往北至磷酸氢钙厂）西侧四级地西侧100米，厦双联络线以西、利来山319国道以北、龙岩学院东侧规划路以西、从旧高速路口至朝前村路口道路两侧、西外环路（从龙长高速公路至华莲西路），红坊县道609与省道203交汇处往南至倒流水村省道203道路两侧，东肖后堀规划路以北、龙岩经济开发区联发路以东、龙州工业区所处黄竹坑村西侧规划路以东及沿保安路和北三环隧道以南围成区域。

　　六级地：龙岩市中心城区定级范围内除上述已经划分的五个土地级别范围以外的土地，定级范围外的土地参照末级地。

　　备注：土地级别范围详见土地级别暨基准地价图，当文字描述与土地级别暨基准地价图不符时，以土地级别暨基准地价图为准。

　　（二）商服用地级别基准地价

　　1．楼面地价

　　商服用地中加油站、自驾车旅居车营地、主题公园、娱乐、民俗观光设施用地等几种具体业态商服用地不设定楼面地价，其余类型楼面地价和地面地价见表1和表2：

　　表1  龙岩市中心城区商服用地基准地价（楼面地价）一览表

　　单位：元/平方米  

　　表2  龙岩市中心城区商服用地基准地价（地面地价）一览表

　　单位：元/平方米

　　3．修正体系

　　（1）商服用地—批发零售修正幅度

　　表3  龙岩市中心城区商服用地-批发零售基准地价修正幅度表

　　单位：%

　　注：其他类型商服用地修正幅度参照商服用地—批发零售用地。

　　（2）商服用地—批发零售用地（零售用地和批发市场用地）楼层修正系数

　　表4  商服用地—批发零售用地地上首层级别基准地价

　　单位：元/平方米

　　表5  商服用地—批发零售用地（零售用地和批发市场用地）

　　各楼层相对地上首层的修正系数

商业楼层	修正系数
首层商业	1
第二层商业	0.5
第三层商业及以上商业	0.35

　　注：经楼层修正单价低于同宗地地上商务金融用途价格的，取商务金融用途价格测算地价。

　　（3）容积率修正系数（适用于所有商服用地类型）

　　容积率是建筑总面积与总用地面积的比率，不同的容积率代表不同的土地利用强度。基准地价是在一定容积率条件下的均质区域平均价格，因此，在宗地地价评估中，应根据宗地容积率对基准地价进行修正。

　　表6  商服用地地面地价容积率修正系数

级别 容积率	一级	二级	三级	四级	五级	六级
≤1.0	0.85	0.85	0.88	0.88	0.9	0.9
1.5	0.9	0.9	0.92	0.92	0.9333	0.9333
2	0.95	0.95	0.96	0.96	0.9667	0.9667
2.5	1	1	1	1	1	1
3	1.075	1.075	1.075	1.075	1.065	1.065
3.5	1.15	1.15	1.15	1.15	1.13	1.13
4	1.225	1.225	1.2063	1.2063	1.1788	1.1788
4.5	1.2813	1.2813	1.2625	1.2625	1.2275	1.2275
5	1.3375	1.3375	1.3	1.3	1.26	1.26
5.5	1.375	1.375	1.3375	1.3375	1.2925	1.2925
≥6.0	1.4125	1.4125	1.375	1.375	1.325	1.325

　　表7  商服用地楼面地价容积率修正系数

级别 容积率	一级	二级	三级	四级	五级	六级
≤1.0	2.125	2.125	2.2	2.2	2.25	2.25
1.5	1.5	1.5	1.5333	1.5333	1.5555	1.5555
2	1.1875	1.1875	1.2	1.2	1.2084	1.2084
2.5	1	1	1	1	1	1
3	0.8958	0.8958	0.8958	0.8958	0.8875	0.8875
3.5	0.8214	0.8214	0.8214	0.8214	0.8071	0.8071
4	0.7656	0.7656	0.7539	0.7539	0.7368	0.7368
4.5	0.7118	0.7118	0.7014	0.7014	0.6819	0.6819
5	0.6688	0.6688	0.65	0.65	0.63	0.63
5.5	0.625	0.625	0.608	0.608	0.5875	0.5875
≥6.0	0.5885	0.5885	0.5729	0.5729	0.5521	0.5521

　　注：当宗地容积率介于上述所列的容积率之间时，可用直线插值法确定其对应的修正系数。加油站、运输型物流、主题公园、民俗观光设施采用基准地价评估时不进行容积率修正。

　　4．对于部分特定商业用途土地，可参照下列标准确定其基准地价

　　（1）若零售用地、批发市场用地、商务金融用地、商务金融用地（公寓式办公）等用途土地开发利用有特别限制，要求在一定期限内开发建设的建筑物产权由建设投资者自持经营，不得对外销售和部分转让的地块，其地价视受限建筑物面积比例及年期期限长短适当下浮15%—30%。

　　（2）规划用途为整体商场的批发市场用地、零售用地基准地价可按相应级别的同类用途用地基准地价下浮10%。

　　（3）在原有加油站出让地中增加用地面积用于增设加气站用途，其基准地价可按加油站基准地价执行。

　　（4）规划用途为商业物流仓储用地的基准地价可按相应级别其他商服用地（物流营业网点）基准地价执行。

　　5．地下空间土地使用权基准地价

　　地下空间土地使用权用途根据地面规划建筑用途确定的，地下一层土地使用权价格参照相应级别相应用途（停车位除外）基准地价（楼面地价）的下表8比例关系确定（按楼面地价比例关系表示）。

　　表8  地下空间土地使用权价格系数一览表

　　（三）商服用地路线价（主要用于零售用地）

　　1．路线段范围及价格

　　表9  龙岩市中心城区一级商业用地路线价表

路   名	路    段	路线价 （元/平方米）
龙岩大道1	陈陂南路到人民路口	10300
龙腾路1	陈陂南路到人民路口	11200
西安路	华莲路口到人民路路口	9800
九一南路	南环西路到龙川中路	11400
九一北路	龙川中路到和平路	11800
解放南路	和平路口到龙川中路	9300
龙川北路2	社会主义学院到中山路	10100
龙川西路	中山路到街心路口	10300
陵园路	解放路口到九一路路口	9200
中山路	龙川路口到街心	13800
人民东路	西安南路路口到龙腾新地标	10800
登高西路、登高中路	龙腾路口到九一南路路口	11100
登高中路	九一南路路口到溪南南路口	10500
西陂路	犀牛路到西安南路	8700
莲西路	犀牛路到西安南路	8800
华莲路	龙腾中路到西安南路	9000

　　表10   龙岩市中心城区二级商业用地路线价表

　　表11  龙岩市中心城区三级商业用地路线价表

　　表12  龙岩市中心城区四级商业用地路线价表

　　2．路线价修正体系

　　（1）深度修正

　　对于赋予路线价的路段，其首层商铺临街进深在一、二级路线价段建筑红线32米范围内、三、四级路线段建筑红线24米范围内。

　　表13  一、二级路线价段深度修正系数表

　　 

　　表14  三、四级路线价段深度修正系数表

　　（2）临路形式修正

　　表15  路线价临路形式修正系数表

　　（3）其他个别因素

　　影响商服用地价格的其它个别因素主要有宗地的形状、面积等，为此，我们通过有关资料的分析，综合考虑上述各种个别因素的影响程度，给出其它个别因素的修正系数表。

　　表16  其他个别因素修正系数表

　　三、住宅用地土地级别及基准地价

　　（一）土地级别范围

　　一级地：集中分布在罗龙中路（与龙腾路交叉口）-环西路以南、龙津河以东（龙川路以东）、小溪河（溪南路）、溪北路以西、双龙路以北、犀牛路、龙腾中路向北至罗龙中路围成的区域。

　　二级地：分布在一级地外缘，北二环（红梅小区）以东、工业路以北300米以南、解放路（至龙岩二中）以南、莲北路以西、曲潭路（龙工路—至龙岩大道段）—龙长高速路以北、一中分校—龙长高速以东围成的区域。

　　三级地：分布在二级地外缘，红梅小区及紫金山片区以东、青云路以南、北二环（规划至龙川东路）龙津河、龙厦铁路、漳龙高速（从漳龙高速与莲庄北路交叉口）、东肖南路以西、美伦生态城、岩南路以北及东肖集镇区、一中分校西侧200米（龙工至一中分校）以东围成的区域。

　　四级地：三级地范围外缘，北三环以南、北二环隧道与东兴路交叉口沿东兴路东侧200米、北环路至东宝路、厦双联络线、翠屏山铁路、东环路以西、东肖榴坑以北、红田路西侧河流、西外环路、双永高速公路以东、龙州工业区围成的区域以及铁山集镇区。

　　五级地：四级地范围外缘，双永高速路以东、旧高速路口至朝前村路口道路两侧、北三环北侧200米、保安路以南、中心城区规划范围以西、东肖后田、南外环以北围成区域以及江山集镇区（从江山乡林业站往东，新路两边各15米至广场路口，上墟路口，上墟场路两边15米，墟场）和未来城区域。

　　六级地范围：龙岩市中心城区定级范围内除上述已经划分的五个土地级别范围以外的土地，定级范围外的土地参照末级地。

　　备注：土地级别范围详见土地级别暨基准地价图，当文字描述与土地级别暨基准地价图不符时，以土地级别暨基准地价图为准

　　（二）基准地价

　　1．楼面地价

　　表17 龙岩市中心城区居住用地基准地价（楼面地价）一览表

　　单位：元/平方米

　　2．地面地价

　　表18  龙岩市中心城区居住用地基准地价（地面地价）一览表

　　单位：元/平方米

　　（三）修正体系

　　1．居住用地修正幅度

　　表19   龙岩市中心城区住宅用地基准地价修正幅度表

　　单位：%

　　2．容积率修正系数

　　表20  住宅用地地面地价容积率修正系数

　　表21  住宅用地楼面地价容积率修正系数

　　注：当宗地容积率介于上述所列的容积率之间时，可用直线插值法确定其对应的修正系数。

　　3．对于部分居住用地，参照下列标准确定其基准地价

　　（1）对1.0＜规划容积率≤1.5的普通住宅用地按相应级别普通住宅基准地价容积率修正后上浮20%。

　　（2）对规划容积率≤1.0按相应级别普通住宅基准地价容积率修正后上浮25%。

　　四、工矿、仓储用地

　　（一）土地级别范围

　　一级地：主要集中青竹路以南、龙津河、东环路以西、金鸡路以北、龙长高速路—北二环以东围成的区域。

　　二级地：主要分布在一级地双永高速以东、南石路以南、厦双联络线以西、南外环路以北东围成的区域以及龙门考塘村路口至朝前村与龙津河围成的区域以及红坊倒流水村沿省道203、县道609至西外环与龙详路路口之间形成的区域。

　　三级地：龙岩市中心城区定级范围内除上述已经划分的两个土地级别范围以外的土地，定级范围外的土地参照末级地。

　　备注：土地级别范围详见土地级别暨基准地价图，当文字描述与土地级别暨基准地价图不符时，以土地级别暨基准地价图为准。

　　 （二）基准地价

　　表22  龙岩市中心城区工矿、仓储用地基准地价（地面地价）一览表

　　单位：元/平方米

土地利用分类	土地级别
	一级	二级	三级
工业用地	398	308	237
工业用地（标准厂房）	615	475	360
采矿用地	350	270	210
仓储用地	410	315	240

　　注：容积率为1.0。

　　（三）修正体系

　　1．工矿仓储用地修正幅度

　　表23  龙岩市中心城区工矿、仓储用地基准地价修正幅度表

　　单位：%

级  别	一级	二级	三级
修正幅度	±15	±15	±13

　　2．容积率修正系数

　　工矿用地不进行容积率修正。

　　3．对于符合国家高新技术产业标准的工业用地的基准地价可依据相应等级基准地价下限执行。

　　五、其他用地类型主要包括公共管理与公共服务用地、特殊用地和交通场站用地。公共管理与公共服务用地类型包括类型主要包括营利性教育用地、营利性教育用地（幼儿园））、营利性科研用地、营利性医疗卫生用地、营利性社会福利用地、营利性社会福利用地（养老服务设施用地）、营利性文化用地、营利性文化用地（博物馆、美术馆、展览馆）、营利性文化用地（研学基地）、营利性体育用地、营利性体育用地（健身会所）、营利性公用设施用地；特殊用地主要包括特殊用地（风景名胜用地）、特殊用地（营理性殡葬用地）；交通运输用地主要包括营利性交通服务场站用地（社会停车场用地）、营利性其他交通设施用地。

　　 （一）土地级别范围

　　一级地范围：集中分布在中山路道路两侧，龙川路（从街心往西至韭菜园）道路两侧，九一路（从国贸往南至天马湾大厦）道路两侧，人民路（从西兴桥往西至龙腾新地标）道路两侧，龙腾路（从龙腾新地标往南至天马路）道路两侧，解放路（从街心往北至北市场）道路以西、龙津河以北、龙川路（韭菜园）以东、一中以南围成区域，苏溪以西、体育中心以西、南环路、天马路以北、龙腾路以东、人民路以南围成区域。

　　二级地范围：分布在一级地外缘，解放路（从天宇往南至北市场）道路两侧，和平路道路两侧，龙川东路（从闽西宾馆往西至街心）道路两侧，溪南路（从街心往南至溪南环岛）道路两侧（小溪桥往东沿小溪路东至龙景商务酒店、往南顺沿小溪路、莲东北路至厦鑫博士园道路两侧），登高中路（从溪南环路往西至隔后桥）道路两侧，南环路（从大同加油站往西至海关）道路南侧，曹溪路（从海关往南至龙长高速路）道路两侧，双龙路道路两侧，犀牛路道路两侧，龙厦铁路以南、解放路（从天宇往南至北市场）以西、和平路以南、龙川东路（从闽西宾馆往西至街心）以北、溪南路以西、登高中路以北、登高山路以西、南环路（从大同加油站往西至海关）以北、曹溪路（从海关往南至龙长高速公路）以西、龙长高速公路以北、龙腾路（从金鸡路往南至双龙路）以东、犀牛路西侧200米以东、双洋路以南以及整个闽西交易城围成的区域。

　　三级地范围：分布在二级地外缘，青竹路、解放北路（从警苑小区往南至天宇）道路两侧，，龙川东路—东兴路（从二院铁路桥往西至老附小）道路两侧，登高东路（从货运站往南至东风桥）道路两侧，曹溪南路（从金鸡路往南至漳龙高速）道路两侧，南环东路以西、金鸡路（东环路至莲庄南路）道路两侧、龙腾路（龙长高速至福三线）道路两侧、龙岩大道（龙长高速线至兴业路）道路两侧、福三线（龙腾路至省道203）、龙长高速以东围成区域以及省道203线（东肖企业管理站往东至烟叶仓库）道路两侧。

　　四级地：分布在三级地外缘，解放北路（从警苑小区往北至会展中心）道路两侧，东兴路（从二院铁路桥往北至森宝）道路两侧，东肖动漫城，铁山集镇区，龙门集镇区（从进江山的路口（湖二桥）沿319国道至中国农业银行道路两侧，以及从中国农业银行沿319国道至旧高速公路入口道路两侧）西外环路（从龙长高速公路至西外环隧道口）道路两侧、红坊集镇区、龙长高速（从东肖往北至华莲西路）西侧，翠屏山铁路线以西、浮东路以北、冶金三队和龙岩学院以西、龙工路以东、龙腾北路以东、北三环以南、解放北路以西、北二环隧道以南围成区域。

　　五级地：分布在四级地外缘，龙长高速（从福三线往北至磷酸氢钙厂）西侧四级地西侧100米，厦双联络线以西、利来山319国道以北、龙岩学院东侧规划路以西、从旧高速路口至朝前村路口道路两侧、西外环路（从龙长高速公路至华莲西路），红坊县道609与省道203交汇处往南至倒流水村省道203道路两侧，东肖后堀规划路以北、龙岩经济开发区联发路以东、龙州工业区所处黄竹坑村西侧规划路以东及沿保安路和北三环隧道以南围成区域。

　　六级地：龙岩市中心城区定级范围内除上述已经划分的五个土地级别范围以外的土地，定级范围外的土地参照末级地。

　　备注：土地级别范围详见土地级别暨基准地价图，当文字描述与土地级别暨基准地价图不符时，以土地级别暨基准地价图为准。

　　 （二）基准地价

　　表24  龙岩市中心城区公共管理与公共服务基准地价（地面地价）一览表

　　单位：元/平方米

用途	土地利用分类	土地级别
		一级	二级	三级	四级	五级	六级
公共管理与公共服务用地	营利性教育用地	2140	1650	1125	775	575	480
	营利性教育用地 （幼儿园）	2450	1735	1190	825	610	495
	营利性科研用地	2140	1650	1125	775	575	480
	营利性医疗卫生用地	2140	1650	1125	775	575	480
	营利性社会福利用地	2140	1650	1125	775	575	480
	营利性社会福利用地 （养老服务设施用地）	1690	1225	850	575	425	370
	营利性文化用地	2140	1650	1125	775	575	480
	营利性文化用地 （图书与展览用地）	1410	1025	675	475	375	325
	营利性文化用地 （研学基地）	2140	1650	1125	775	575	480
	营利性体育用地	2170	1675	1150	825	600	490
	营利性体育用地 （健身会所）	2870	1975	1500	1050	725	550
营利性公用设施用地	营利性公用设施用地	1450	1050	725	525	400	335
特殊 用地	营利性殡葬用地	2075	1500	1050	735	570	455
	风景名胜设施用地	1525	1100	750	550	420	345
交通运输用地	营利性交通服务场站用地（社会停车场用地）	2700	1860	1330	940	670	510
	营利性其他交通设施用地	2275	1720	1220	830	590	480

　　注：风景名胜设施用地、营利性殡葬用地、营利性交通服务场站用地（社会停车场用地）、营利性其他交通设施用地容积率设定为1.0，其余为设定容积率2.5的地面地价。

　　地下空间土地使用权用途为停车位时，土地级别参照交通场站用地级别，商服和住宅的停车位（非人防）基准地价按下表25确认。

　　表25  龙岩市中心城区地下停车位基准地价（楼面地价）一览表

　　（三）修正体系

　　其它用地类型用地的基准地价修正体系参照商服用地基准地价修正体系执行。

　　（四）其他说明

　　（1）规划用途单独为加气站、充电桩等充电服务设施用地基准地价参照营利性公用设施用地确定；在新出让用地中规划用途为加油站和加气站混合用途，其基准地价按规划用途用地面积比例确定。

　　（2）营利性风景名胜用地、营利性殡葬用地、营利性交通服务场站用地（公共停车场）、营利性交通服务场站用地（机动车训练基地）在使用基准地价评估时不对其进行容积率修正。

　　（3）对于国家扶持的新产业、新业态用地基准地价及其他类型用地相关说明：

　　属于产品加工制造、高端设备修理的项目用地，可按工业用地执行；属于研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估与检测的 项目用地按营利性科研用地基准地价执行；属于水资源循环利用与节水、新能源发电运营维护、环境保护及污染治理中排水、供电及污水、废物收集、贮存、利用处理以及通信设施的项目用地可按营利性公用设施用地基准地价执行；属于下一代信息网络产业（通信设施除外）、新型信息技术服务、电子商务服务等经营项目用地按照基准地价商务金融用地（信息网络、信息技术、电子商务服务、广告传媒等）基准地价执行；对于生产总部类基准地价可按照工业用地基准地价执行；对于研发总部类基准地价可按营利性科研用地基准地价执行。

　　六、其它单项因素修正

　　在利用基准地价评估宗地地价时，除按照前述各类用地的影响因素修正体系进行修正外，还需对宗地的土地使用年期、估价期日、开发程度等特殊因素进行修正，而这些因素又不便于简单按照优劣程度进行分等，必须根据其具体地客观情况进行逐项考虑，才能评估出符合实际的宗地地价。

　　（一）土地使用年期修正

　　基准地价是各类用地法定最高出让年期的地价，在对具体宗地出让年期末达到法定最高年期（或弹性年期出让）宗地进行评估时，必须进行使用年期修正。将法定最高出让年期的基准地价修正到某使用年期的宗地地价的计算公式为：

　　

　　式中：K1 ——土地使用年期修正系数

　　n——实际使用年期

　　N——法定最高出让年期

　　r——土地还原利率

　　P——法定最高出让年限地价

　　Pn——实际使用年期地价

　　（二）估价期日修正

　　估价期日是指评估对象土地估价额所指的具体时点，基准地价对应的地价是本次设定的2022年1月1日地价水平。在采用基准地价系数修正法评估宗地地价时，随着时间和经济形势的变化，市场地价水平均随之变化，故必须进行期日修正。具体修正额应根据当地同类地价变动指数进行修正，公式如下：

　　

　　（三）土地开发程度修正

　　开发程度是指评估对象在土地估价时所指的具体开发程度，基准地价对应的地价是本次设定的“五通一平”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯和土地平整）地价水平。在采用基准地价系数修正法评估宗地地价时，随着开发程度的不同，市场地价水平均随之变化，故必须进行土地开发程度修正。具体修正值根据区域水平确定。

　　七、成果应用注意事项

　　1．符合划拨目录的项目拟有偿方式供地的，其基准地价参照相应用途营利性用地的基准地价执行。

　　2．仓储用地、公共管理与公共服务用地、公用设施用地、特殊用地、交通运输用地未单独设定基准地价修正体系，其中仓储用地基准地价修正体系参照工业用地基准地价体系执行；公共管理与公共服务用地、公用设施用地、特殊用地、交通运输用地修正体系参照商服用地基准地价修正体系执行。

　　3．本次商服用地基准地价的表现形式为商业路线价和商业用地级别区片价，根据宗地的具体情况进行评估。对于已赋予路线价的路段，首层商铺临街（一、二级路线价段建筑红线32米范围内、三、四级路线段建筑红线24米范围内上述范围内商铺首先确定该店面所在路段的路线价，然后根据其深度、临街形式、使用年期修正和其他需要修正的个别因素对路线价进行修正；赋予路线价的路段进深在上述范围以外区域及未赋予路线价的路段采用商服用地基准地价的首层楼面价即可得待估宗地商服用地首层楼面地价；商铺二层楼面地价、三层及以上楼面地价按商服楼层修正系数进行修正；建筑层数超过五层直接采用商服用地级别价进行测算。

　　4．影响宗地地价的因素多且复杂，在特殊宗地受某些特殊因素影响特别强烈而使宗地地价发生较大变化时，应根据估价基准日当地房地产市场行情、估价目的和待估宗地实际状况进行修正。

　　5．由于编制资料、编制方法的原因以及基准地价本身的特性，决定了基准地价精度的局限性，虽然其在引导地产市场、宏观调控地价以及在短时间内进行大批量宗地评估方面得到广泛应用，但在具体宗地评估应用时，应尽量与其他宗地评估方法结合使用。

　　6．基准地价是一定经济条件下测算出来的某一时期的价格，随时间的推移、经济的发展、基础设施的完善，整体或某一区域的地价水平会发生变化，因此基准地价以及修正体系要及时更新。

　　附件2

　　龙岩市新罗区八个镇（2022年）

　　土地级别暨基准地价修编成果

　　 

　　 

　　一、基准地价适用范围

　　龙岩市新罗区雁石镇、白沙镇、适中镇、大池镇、小池镇、岩山镇、万安镇、苏坂镇8个镇的城镇建设用地。

　　二、基准地价内涵

　　（一）用地类型

　　基准地价用地类型主要根据《自然资源部办公厅关于印发国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）的通知》（自然资办发〔2020〕51号）文件要求划分，基准地价用地类型划分具体如下：

　　1．商业服务业用地：指商业、商务金融以及娱乐康体等设施用地，不包括农村社区服务设施用地和城镇社区服务设施用地。

　　（1）商业用地：指零售商业、批发市场及餐饮、旅馆及公用设施营业网点等服务业用地。

　　①零售商业用地：指商铺、商场、超市、服装及小商品市场等用地。

　　②批发市场用地：指以批发功能为主的市场用地。

　　③餐饮用地：指饭店、餐厅、酒吧等用地。

　　④旅馆用地：指宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、有住宿功能的度假村等用地。

　　⑤公用设施营业网点用地：指指零售加油、加气、充换电站、电信、邮政、供水、燃气、供电、供热等公用设施营业网点用地。

　　（2）商务金融用地：指金融保险、艺术传媒、研发设计、技术服务、物流管理中心等综合性办公用地。

　　（3）娱乐康体用地：指各类娱乐、康体等设施用地。

　　（4）其他商业服务业用地：指除以上用地之外的商业服务业用地，包括以观光娱乐为目的的直升机停机坪等通用航空、汽车维修站以及宠物医院、洗车场、洗染店、照相馆、理发美容店、洗浴场所、废旧物资回收站、机动车、电子产品和日用产品修理网点、物流营业网点等用地。

　　2．居住用地：指城乡住宅用地及其居住生活配套的社区服务设施用地。

　　（1）城镇住宅用地：指用于城镇生活居住功能的各类住宅建筑用地及其附属设施用地。

　　3．工矿用地：指用于工矿业生产的土地。

　　（1）工业用地：指工矿企业的生产车间、装备修理、自用库房及其附属设施用地，包括专用铁路、码头和附属道路、停车场等用地，不包括采矿用地。

　　（2）采矿用地：指采矿、采石、采砂（沙）场，砖瓦窑等地面生产用地及排土（石）、尾矿堆放用地。

　　4．仓储用地：指物流仓储和战略性物资储备库用地。

　　5．公共管理与公共服务用地：指机关团体、科研、文化、教育、体育、卫生、社会福利等机构和设施的用地，不包括农村社区服务设施用地和城镇社区服务设施用地。

　　（1）科研用地：指科研机构及其科研设施用地。

　　（2）文化用地：指图书、展览等公共文化活动设施用地。

　　（3）教育用地：指高等教育、中等职业教育、中小学教育、幼儿园、特殊教育设施等用地，包括为学校配建的独立地段的学生生活用地。

　　（4）体育用地：指体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校、企事业、军队等机构内部专用的体育设施用地。

　　（5）医疗卫生用地：指医疗、预防、保健、护理、康复、急救、安宁疗护等用地。

　　（6）社会福利用地：指为老年人、儿童及残疾人等提供社会福利和慈善服务的设施用地。

　　6．公用设施用地：指用于城乡和区域基础设施的供水、排水、供电、供燃气、供热、通信、邮政、广播电视、环卫、消防、干渠、水工等设施用地。

　　7．特殊用地：指军事、外事、宗教、安保、殡葬，以及文物古迹等具有特殊性质的用地。

　　（1）殡葬用地：指殡仪馆、火葬场、骨灰存放处和陵园、墓地等用地。

　　8．交通运输用地：指铁路、公路、机场、港口码头、管道运输、城市轨道交通、各种道路以及交通场站等交通运输设施及其附属设施用地，不包括其他用地内的附属道路、停车场等用地。

　　（1）交通场站用地：指交通服务设施用地，不包括交通指挥中心、交通队等行政办公设施用地。

　　①社会停车场用地：指独立占地的公共停车场和停车库用地（含设有充电桩的社会停车场），不包括其他建设用地配建的停车场和停车库用地。

　　（2）其他交通设施用地：指除铁路用地、公路用地、机场用地、港口码头用地、管道运输用地、城市轨道交通用地、城镇道路用地、交通场站用地之外的交通设施用地，包括教练场等用地。

　　（二）评估基准日

　　本次基准地价的评估基准日为2022年1月1日。

　　（三）土地开发程度

　　本次基准地价的土地开发程度设定为红线外“五通一平”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、土地平整）。上述“五通”不包括项目建设向有关部门缴纳的城市建设配套费及市政管线等的接入工程费用。

　　（四）基准地价年期

　　基准地价年期统一为各类用途的法定最高使用年限。商业服务业用地为40年，居住用地为70年，工矿用地、仓储用地为50年，公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地为50年。若某种用途基准地价标准参照其他用途基准地价标准的一定比例确定的，则该用途基准地价年期仍然为该用途的法定最高年限。

　　（五）基准地价容积率

　　本轮基准地价中商业服务业用地的标准容积率为2.0，居住用地的标准容积率为2.0，工业用地、仓储用地的标准容积率为1.0，其他类型用地的标准容积率为2.0。（加油站、自驾车旅居用地、主题公园、娱乐、民俗观光设施、营利性殡葬用地、营利性公园与绿地、特殊用地（风景名胜设施用地）、机动车训练基地、停车场用地标准容积率为1.0）。

　　（六）产权限制条件

　　本轮基准地价中零售用地、批发市场用地、旅馆用地（产权式酒店）、商务金融用地、商务金融用地（公寓式办公）、普通住宅用地、营利性殡葬用地不设产权限制，可允许分割转让；工业用地（可分割销售的工业地产）厂房为可允许分割转让，其配套非生产性设施允许按政府相关文件规定允许分割转让；其他用地类型产权限制为整体自持（不可分割销售）。

　　（七）产业项目名称（业态类型）的基本含义

　　（1）现代物流是指将信息、运输、仓储、库存、装卸搬运以及包装等物流活动综合起来的一种新型的集成式管理，其任务是尽可能降低物流的总成本，为顾客提供最好的服务。它主要包括运输、储存、加工、包装、装卸、配送和信息处理等活动。

　　（2）公路港是利用实体和信息平台衔接车货信息，为货主和回程的空载车辆提供配货交易和零担货运专线服务。

　　（3）陆地港又称为无水港、内陆港，是指内陆一个具有与海岸类似的货物集散功能的特定区域，具有报关、报检、签发提单等港口服务功能的物流中心。

　　（4）文化创意是以文化为元素、融合多元文化、整理相关学科、利用不同载体而构建的再造与创新的文化现象。文化创意产业主要包括广播影视 、动漫、音像、传媒、视觉艺术、表演艺术、工艺与设计、雕塑、环境艺术、广告装潢、服装设计、软件和计算机服务等方面的创意群体。

　　（5）动漫产业，是指以“创意”为核心，以动画、漫画为表现形式，包含动漫图书、报刊、电影、电视、音像制品、舞台剧和基于现代信息传播技术手段的动漫新品种等动漫直接产品的开发、生产、出版、播出、演出和销售，以及与动漫形象有关的服装、玩具、电子游戏等衍生产品 的生产和经营的产业。

　　（6）会展中心是人们进行物质交流和文化、学术等方面信息交流活动的场所。会展中心集展览、会议、商住为一身，通常包含会议、展览和相关附属建筑。

　　（7）产权式酒店就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。

　　（8）城市综合体就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

　　（9）总部企业（或企业总部）是指依法注册成立并开展经营活动、对其控股企业或分支机构行使管理和服务的企业法人机构，一般有下属分公司或子公司，总部就是总公司或集团。总部企业一般分为现代农业、现代工业、现代服务业和文化创意产业等四大类，其中现代服务业又包括旅游业、信息服务业、商贸服务业、现代物流业、科技服务业、房地产业和金融服务业等八类。研发总部是指科学研究、勘测设计、观察测试、科技信息、科技咨询、研发总部等机构，以及各类产品及其技术研发、中试等设施（不包括附设于其他单位内的研究室和设计室等）。

　　（10）民办教育，又名私立教育，是相对于公办教育、公立教育的教育形式，指国家机构以外的社会组织或者个人，利用非国家财政性经费，面向社会举办学校及其他教育机构的活动，如民办幼儿园，民办小学、中学、学校、学院、大学，民办专修（进修）学院或学校，民办培训（补 习）学校或中心等；大致分为两大类：一类是举办实施学历教育、学前教育、自学考试助学及其他文化教育的民办学校，它们由县级以上教育行政部门按照国家规定的权限审批；另一类是举办实施以职业技能为主的职业资格培训、职业技能培训的民办学校，它们由县级以上人民政府劳动和社会保障行政部门按照国家规定的权限审批，并抄送同级教育行政部门备案。

　　（11）民办医疗卫生机构，如民办门诊部（所）、医院，民办康复、保健、卫生、疗养院（所）等。

　　（12）养老服务是指为老年人提供必要的生活服务，满足其物质生活和精神生活的基本需求；养老服务机构包括所有为老年人提供养护、康复、托管等服务的老年社会福利院、养老院、老年公寓、护养院、敬老院等。

　　（13）机动车驾驶培训学校就是能使人掌握驾驶技术，并教会人安全驾驶、文明开车并协助其通过车管部门的考试取得驾驶证的培训单位。

　　（14）主题公园，是根据某个特定的主题，采用现代科学技术和多层次活动设置方式，集诸多娱乐活动、休闲要素和服务接待设施于一体的现代旅 游目的地，是为了满足旅游者多样化休闲娱乐需求和选择而建造的一种具有创意性活动方式的现代旅游场所。

　　（15）休闲观光农业是指为满足人们对精神和物质需求而开展的、利用田园景观、自然生态及环境资源等通过规划设计和开发利用，结合农林牧渔生产、农业经营活动、农村文化及农家生活，提供人们休闲增进居民对农业和农村体验为目的的现代农业形态，是旅游业与农业之间交叉性的新兴产业。其形式和类型主要包括观光农园、农业公园、教育农园、森林公园和民俗观光村等。

　　（16） 研学旅行基地（营地）（研学基地）， 自身或周边拥有良好的餐饮住宿条件、必备的配套设施，具有独特的研学旅行资源、专业的运营团队、科学的管理制度以及完善的安全保障措施，能够为研学旅行过程中的学生提供良好的学习、实践、生活等活动的场所。

　　（八）其他说明

　　（1）公寓式办公：办公与居住一体化的设计，在平面单元内复合了办公功能与居住功能，主要满足小型公司与家庭办公的特点与需求。

　　（2）饭店、旅馆用地指主要用于提供住宿、餐饮服务的用地，配套设施相对一般；酒店主要为游客提供住宿服务、亦生活的服务及设施（寝前服务）、餐饮、游戏、娱乐、购物、商务中心、宴会及会议等设施；星级酒店是由国家（省级）旅游局评定的能够以夜为时间单位向旅游客人提供配有餐饮及相关服务的住宿设施，所取得的星级表明该饭店所有建筑物、设施设备及服务项目均处于同一水准，本轮设定的星级酒店为四星级含四星级以上酒店。

　　（3）根据《国土资源部 住房和城乡建设部 国家旅游局关于支持旅游业用地政策的意见（国土资规〔2015〕10号）》自驾车房车营地项目土地用途按旅馆用地管理，按旅游用地确定供应底价、供应方式和使用年限。

　　（4）国家支持发展的新产业、新业态项目用地，符合国土资规〔2015〕5号文件规定的，可以按照相关规定确定土地用途。对现行国家标准分类中没有明确定义的新产业、新业态类型，市、县自然资源主管部门可按照国土资规〔2015〕5号文件规定，结合土地供应政策要求和当地产业发展实际需要，商同级产业主管部门提出规划用途的建议意见。

　　三、各乡镇土地级别暨基准地价表

　　（一）雁石镇

　　1．土地级别范围

　　（1）商服用地

　　一级地：雁江溪南侧、龙雁大道西侧300米、老街道路两侧以及溪南路道路两侧。

　　二级地：一级地外缘，龙雁大道（漳龙铁路段至龙雁花园段）两侧、溪南路以北至雁石溪、溪东路以东至雁石溪、省道203往东北方向（雁鸿北路至东方大酒店）道路两侧，雁石镇政府以东至溪东路。

　　三级地：二级地外缘，龙雁大道两侧（雁鹄路至职业技术培训学校），雁鹄路至南三龙铁路围成的闭合区域，省道203以东、南三龙铁路以北。

　　四级地：定级范围内扣除一、二、三级地外的其他土地。

　　当文字描述与土地级别暨基准地价图不符时，以土地级别暨基准地价图为准。定级范围外的土地参照末级地标准。

　　（2）住宅用地

　　一级地：雁鹄路以南，站前路、溪东路以西，赣龙铁路北边的规划支路以北、雁石桥以东围成的闭合区域。

　　二级地：一级地外缘，南至岩东供电所，雁江溪以西，交警中队至南三龙铁路以北、改线后省道203以东围成的闭合区域。

　　三级地：二级地外缘，雁华二路以南、双永高速路以西、赣龙铁路以北、西至五七农场围成闭合区域。

　　四级地：定级范围扣除一、二、三级地外的其他土地。

　　当文字描述与土地级别暨基准地价图不符时，以土地级别暨基准地价图为准。定级范围外的土地参照末级地标准。

　　（3）工矿用地

　　一级地：雁星路以南、快速通道以西、南三龙铁路以北、省道203以东围成的闭合区域。

　　二级地：定级范围内扣除一级地外的其他土地。

　　当文字描述与土地级别暨基准地价图不符时，以土地级别暨基准地价图为准。定级范围外的土地参照末级地标准。

　　（4）仓储用地参照工矿用地土地级别范围。

　　（5）公共管理与公共服务用地、公用设施用地、交通运输用地、特殊用地土地级别范围参照商服用地土地级别范围。

　　2．各用途级别基准地价汇总表（详见表1）

　　表1   龙岩市新罗区雁石镇基准地价表

　　单位：元/平方米

　　表1（续）  龙岩市新罗区雁石镇基准地价

　　单位：平方米                     

　　（二）白沙镇

　　1．土地级别范围

　　一级地：大埔仑路北段两侧（溪西饭店-农行-邮储银行）—林业站）以东，白沙镇政府—旧农贸市场—卫生院以南，营盘路以西，白沙派出所起至白沙河以西围成的闭合区域。

　　二级地：一级地外缘，营盘路东侧100米以西、营盘路以南、县道612以西、白沙派出所起至白沙河100米以东、大埔仑路西侧200米以东、白沙新规划桥以南围成的闭合区域。

　　三级地：定级范围内扣除一、二级地外的其他土地。

　　当文字描述与土地级别暨基准地价图不符时，以土地级别暨基准地价图为准。定级范围外的土地参照末级地标准。

　　2．各用途级别基准地价汇总表（详见表2）

　　表2  龙岩市新罗区白沙镇基准地价表

　　单位：元/平方米

　　（三）适中镇

　　1．土地级别范围

　　一级地：北起典常楼路口东面店面，南至进下东甲路口，东从适中镇中心村沿老街路口经卫生院至乃豪厝，西起典常楼路口西面沿街店面经农业银行至西环街往南经319老国道到龙浦路口三角绿化带止围成的闭合区域。

　　二级地：一级地外缘，国家电网—西浦路—文体公园东侧—适中中学—文波楼路—下东甲路—319国道东侧—南亚加油站—319国道西侧—中颜小区—内营新村—中心村新丰队—适中粮站—国家电网的闭合区域。

　　三级地：定级范围内扣除一、二级地外的其他土地。

　　当文字描述与土地级别暨基准地价图不符时，以土地级别暨基准地价图为准。定级范围外的土地参照末级地标准。

　　2．各用途级别基准地价汇总表（详见表3）

　　表3   龙岩市新罗区适中镇基准地价表

　　单位：元/平方米

　　（四）大池镇

　　1．土地级别范围

　　一级地：大池农行至大池工商所的中和路两侧、319国道雅金村部至上大池中学十字路口道路两侧。

　　二级地：一级地外缘，九里洋新村门楼以西，大池中学以南，雅金路村部、垃圾处理厂以东，雅金路南侧第一排房屋以北围成的闭合区域。

　　三级地：定级范围内扣除一、二级地外的其他土地。

　　当文字描述与土地级别暨基准地价图不符时，以土地级别暨基准地价图为准。定级范围外的土地参照末级地标准。

　　2．大池镇各用途级别基准地价汇总表（详见表4）

　　表4  龙岩市新罗区大池镇基准地价表

　　单位：元/平方米

　　（五）小池镇

　　1．土地级别范围

　　一级地：集中在集镇周边，溪边以西、小火线公路以北；兴贵新村侧道路、市场以东、津源路以南围成的闭合区域。

　　二级地：一级地外缘，汪洋桥以南，赣龙铁路桥、闽泰环保西侧机耕道、小池中学西侧起沿溪边至小池福利中心以西、小池镇卫生院起沿溪边至小池中心小学以东，仁仔厝巷及桥、矿产品南山申报站以西，汪洋街道两侧、319国道两侧以北围成的区域及晋山厝面前水圳以西、赣龙铁路桥以北、山美溪边以东、小池基督教堂以南围成的区域。

　　三级地：定级范围内扣除一、二级地外的其他土地。

　　当文字描述与土地级别暨基准地价图不符时，以土地级别暨基准地价图为准。定级范围外的土地参照末级地标准。

　　2．各用途级别基准地价汇总表（详见表5）

　　表5   龙岩市新罗区小池镇基准地价表

　　单位：元/平方米

　　（六）岩山镇

　　1．土地级别范围

　　一级地：东至芹元卫生室，南至南区河边，西至芹元头小溪，北至蓝鸟幼儿园。

　　二级地：一级地外缘，东至岩山中心小学操场边，南至山边，西至垃圾处理场，北至陈崖新居民点。

　　三级地：定级范围内扣除一、二级地外的其他土地。

　　当文字描述与土地级别暨基准地价图不符时，以土地级别暨基准地价图为准。定级范围外的土地参照末级地标准。

　　2．各用途级别基准地价汇总表（详见表6）

　　表6   龙岩市新罗区岩山镇基准地价表

　　单位：元/平方米

　　（七）万安镇

　　1．土地级别范围

　　一级地：万安溪以西，连新公路（新万安大桥头至梅村路）以北，梅村路以东，县道601线与连新公路交叉口以南。

　　二级地：一级地外缘，万安伐木场至万安林业站西侧；万安卫生院沿地村溪逆水而上至万安采玉河两侧；老万安大桥至万安墩头小溪连新公路两侧；墟尾邮电大楼至万安溪电厂宿舍区。

　　三级地：定级范围内扣除一、二级地外的其他土地。

　　当文字描述与土地级别暨基准地价图不符时，以土地级别暨基准地价图为准。定级范围外的土地参照末级地标准。

　　2．各用途级别基准地价汇总表（具体详见表7）

　　表7    龙岩市新罗区万安镇基准地价表

　　单位：元/平方米

　　（八）苏坂镇

　　1．土地级别范围

　　一级地：苏坂中心小学、苏坂火车站东侧、苏坂中学北侧、苏坂镇人民政府、俊达硅业西侧、省道203线通往苏坂中心小学支路以南围成的闭合区域。

　　二级地：一级地外缘，苏坂大桥以南、九龙江以西、通往石孟营支路以北、铁路以北围成的闭合区域以及苏坂大桥往高速路口即快速通道300米道路两侧30米区域。

　　三级地：定级范围内扣除一、二级地外的其他土地。

　　当文字描述与土地级别暨基准地价图不符时，以土地级别暨基准地价图为准。定级范围外的土地参照末级地标准。

　　2．各用途级别基准地价汇总表（具体详见表8）

　　表8   龙岩市新罗区苏坂镇基准地价表

　　单位：元/平方米

　　四、基准地价修正体系

　　（一）商服、住宅、工业用途各级别基准地价修正幅度表

　　表9   龙岩市新罗区乡镇基准地价修正幅度汇总表

镇名	土地 级别	商服用地		住宅用地		工矿用地
		上调最大幅度%	下调最大 幅度%	上调最大幅度%	下调最大 幅度%	上调最大 幅度%	下调最大 幅度%
雁石镇	Ⅰ	20	-20	20	-20	15	-15
	Ⅱ	20	-20	20	-20	10	-10
	Ⅲ	18	-18	18	-18	/	/
	Ⅳ	18	-18	18	-18	/	/
白沙镇	Ⅰ	20	-20	18	-18	10	-10
	Ⅱ	18	-18	15	-15	/	/
	Ⅲ	18	-18	15	-15	/	/
适中镇	Ⅰ	20	-20	18	-18	10	-10
	Ⅱ	18	-18	15	-15	/	/
	Ⅲ	18	-18	15	-15	/	/
大池镇	Ⅰ	20	-20	18	-18	10	-10
	Ⅱ	18	-18	15	-15	/	/
	Ⅲ	18	-18	15	-15	/	/
小池镇	Ⅰ	20	-20	18	-18	10	-10
	Ⅱ	18	-18	15	-15	/	/
	Ⅲ	18	-18	15	-15	/	/
岩山镇	Ⅰ	18	-18	16	-16	10	-10
	Ⅱ	16	-16	15	-15	/	/
	Ⅲ	16	-16	15	-15	/	/
万安镇	Ⅰ	18	-18	16	-16	10	-10
	Ⅱ	16	-16	15	-15	/	/
	Ⅲ	16	-16	15	-15	/	/
苏坂镇	Ⅰ	18	-18	16	-16	10	-10
	Ⅱ	16	-16	15	-15	/	/
	Ⅲ	16	-16	15	-15	/	/

　　（二）其他用地类型修正幅度

　　公共管理与公共服务用地、交通运输用地、特殊用地修正幅度参照各乡镇商服用地级别修正幅度。

　　（三）其他单项因素修正

　　在利用基准地价评估宗地地价时，除按照前述各类用地的影响因素修正体系进行修正外，还需对宗地的土地使用年期、估价期日、开发程度等特殊因素进行修正，而这些因素又不便于简单按照优劣程度进行分等，必须根据其具体的客观情况进行逐项考虑，才能评估出符合实际的宗地地价。

　　1．土地使用年期修正

　　基准地价是各类用地法定最高出让年期的地价，在对具体宗地出让年期末达到法定最高年期（或弹性年期出让）宗地进行评估时，必须进行使用年期修正。将法定最高出让年期的基准地价修正到某使用年期的宗地地价的计算公式为：

　　

　　n——实际使用年期

　　N——法定最高出让年期

　　   r——土地还原利率

　　  P——法定最高出让年限地价

　　  P_n——实际使用年期地价

　　2．期日修正

　　本轮基准地价的估价期日为2022年1月1日。基准地价对应的是基准地价估价期日的地价水平，对于不同估价时点，土地市场的地价水平会有所变化，因此必须进行期日修正，把基准地价对应的地价水平修正到宗地地价估价期日。期日修正一般根据地价指数的变动幅度进行，期日修正系数可按下式计算：

　　期日修正系数=宗地估价期日的地价指数/基准地价估价期日的地价指数

　　3．土地开发程度修正

　　本轮基准地价为土地开发程度“五通一平”（即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯、宗地红线内土地平整）地价水平。在采用基准地价系数修正法评估宗地地价时，其开发程度往往与基准地价设定开发程度不一样，因此有必要进行开发程度的修正，修正值可根据当地政府有关部门规定的城市基础配套费征收标准及宗地地形、地貌、地质等情况具体确定。

　　4．容积率修正

　　容积率是指建筑总面积与土地总面积的比。容积率的变化体现了土地利用强度的变化，容积率高则表明土地利用强度高，容积率低则表明土地利用强度低。而土地利用强度的高低直接地影响到了土地收益，也就影响了地价，因此有必要建立容积率修正体系。

　　宗地地价容积率修正是将基准地价设定的容积率下的地价，修正到规定容积率下的宗地地价。其计算公式如下：

　　P_i=P×K

　　式中：K为容积率修正系数

　　P为基准地价

　　Pi为某一容积率下的宗地地价。

　　（1）商服用地容积率修正

　　表10  商服用地地面地价容积率修正系数表

　　表11   商服用地楼面地价容积率修正系数表

　　注：当宗地容积率介于上述所列的容积率之间时，可用直线插值法确定其对应的修正系数。

　　特别注意：

　　①商服用地中标准容积率为1.0的用地类型（零售商业用地—加油站、旅馆用地—自驾车旅居车营地、娱乐康体用地—主题公园、娱乐康体用地—娱乐、民俗观光设施用地）采用基准地价评估时不进行容积率修正。

　　②其他类型用地参照商服用地容积率修正时，营利性风景名胜用地、营利性殡葬用地、营利性交通服务场站用地（公共停车场）、营利性其他交通设施用地在使用基准地价评估时不对其进行容积率修正。

　　（2）住宅用地容积率修正

　　表12  住宅用地地面地价容积率修正系数表

容积率	≤1.0	1.5	2.0	2.5	3.0	3.5	4.0	4.5	≥5.0
修正系数	0.85	0.90	1.00	1.15	1.27	1.37	1.45	1.50	1.53

　　表13  住宅用地楼面地价容积率修正系数表

容积率	≤1.0	1.5	2.0	2.5	3.0	3.5	4.0	4.5	≥5.0
修正系数	1.70	1.20	1.00	0.92	0.85	0.78	0.73	0.67	0.61

　　注：当宗地容积率介于上述所列的容积率之间时，可用直线插值法确定其对应的修正系数。

　　（3）工矿、仓储用地容积率修正

　　工矿、仓储用地不考虑容积率对地价的影响，本轮工矿、仓储用地不制定容积率修正系数。

　　5．商服用地（零售商业用地、批发市场用地）中楼层修正系数

　　商业房地产特别是土地二级分类中的零售商业用地、批发市场用地受垂直通达度的影响极大，其体现在楼面地价上的差异明显，位于底层的商业用房优于其垂直楼上的商业用房，故越靠近地面，房地产价值越高，其首层价格远高于其他各层。地上首层商服用地（零售商业用地、批发市场用地）楼面地价=级别楼面地价×地上首层修正系数（1.8）。

　　6．对于部分特定商业用途土地，可参照下列标准确定其基准地价

　　（1）若零售商业用地、批发市场用地、商务金融用地、商务金融用地（公寓式办公）等用途土地开发利用有特别限制，要求在一定期限内开发建设的建筑物产权由建设投资者自持经营，不得对外销售和部分转让的地块，其地价视受限建筑物面积比例及年期期限长短适当下浮15%—30%。

　　（2）规划用途为整体商场的批发市场用地、零售商业用地基准地价按相应级别的同类用途用地基准地价下浮10%。

　　（3）在原有加油站出让地中增加用地面积用于增设加气站用途，其基准地价可按加油站基准地价执行。

　　（4）规划用途为商业服务业物流仓储用地的基准地价可按相应级别其他商服用地（物流营业网点）基准地价执行。

　　7．对于部分住宅用地，参照下列标准确定其基准地价

　　（1）对1.0＜规划容积率≤1.5的普通住宅用地按相应级别普通住宅基准地价地面地价容积率修正后上浮20%。

　　（2）对规划容积率≤1.0按相应级别普通住宅基准地价地面地价容积率修正后上浮25%。

　　8．对于部分工矿仓储用地，参照下列标准确定其基准地价

　　（1）对于符合国家高新技术产业标准的工业用地的基准地价可依据相应等级基准地价下限执行。

　　9．地下空间土地使用权基准地价

　　地下空间土地使用权用途根据地上规划建筑用途确定。地下土地使用权价格参照地上同级别同用途（停车位除外）基准地价（楼面地价）比例关系确定。地下一层土地使用权价格参照相应级别基准地价的20%，地下二层及以下无需计算。

　　地下空间土地使用权用途为停车位时，土地级别参照交通运输用地级别，商服和住宅的停车位（非人防）基准地价按下表确定。

　　表14  龙岩市新罗区乡镇地下停车位基准地价表

　　10．对于国家扶持的新产业、新业态用地基准地价及其他类型用地相关说明：

　　（1）属于产品加工制造、高端设备修理的项目用地，可按工业用地执行。

　　（2）属于研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估与检测的项目用地按营利性科研用地基准地价执行。

　　（3）属于水资源循环利用与节水、新能源发电运营维护、环境保护及污染治理中排水、供电及污水、废物收集、贮存、利用处理以及通信设施的项目用地可按营利性公用设施用地基准地价执行。

　　（4）属于下一代信息网络产业（通信设施除外）、新型信息技术服务、电子商务服务等经营项目用地按照基准地价商务金融用地（信息技术电子商务服务等）基准地价执行。

　　（5）对于生产总部类基准地价可按照工业用地基准地价执行；对于研发总部类基准地价可按营利性科研用地基准地价执行。

　　（6）规划用途单独为加气站、充电桩等充电服务设施用地基准地价参照营利性公用设施用地确定；在新出让用地中规划用途为加油站和加气站混合用途，其基准地价按规划用途用地面积比例确定。

　　11．其他说明

　　本轮基准地价修编范围外的土地参照末级地标准。

　　五、成果应用注意事项

　　1．仓储用地、公共管理与公共服务用地、公用设施用地、特殊用地、交通运输用地未单独设定基准地价修正体系，其中仓储用地基准地价修正体系参照工业用地基准地价体系执行；公共管理与公共服务用地、公用设施用地、特殊用地、交通运输用地修正体系参照商服用地基准地价修正体系执行。

　　2．基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。而宗地价格是具体的某一宗地的土地使用权的价格，宗地价格还有出让底价、交易价、标定地价之分。基准地价并不代表宗地的具体价格，而是一定时期内某一区域的平均价格，具有一定的稳定性，利用其评估宗地地价，需要进行使用年限、容积率、估价期日等一系列因素的修正。

　　3．由于在确定土地级别范围时采用地名界定，在使用基准地价时，配合使用基准地价图会更准确。当文字描述与土地级别暨基准地价图不符时，以土地级别暨基准地价图为准。定级范围外的土地参照末级地标准。

　　4．基准地价的修正体系，由于基准地价修正体系有其复杂性和难把握性，在使用基准地价修正体系时，要各方面衡量，把握因素因子修正幅度。

　　5．影响宗地地价的因素很复杂，在某些特别宗地受某些因素影响特别强烈而使宗地地价发生较大变化时，应对这此因素和其修正幅度做一些特别处理使之更符合实际情