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《龙岩市区集资建房产权界定办证遗留问题的处理意见》政策解读
文章来源:龙岩市住建局
发布时间:2019-11-12 14:58
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  2019年11月6日,龙岩市住建局印发了《龙岩市区集资建房产权界定办证遗留问题的处理意见》(龙建住〔2019〕9号,以下简称《处理意见》),现将《处理意见》政策解读如下: 

  出台背景 

  龙岩市区集资建房产权界定办证工作已进入扫尾阶段,目前存在着个别单位集资建房手续不全无法办证,对象资格条件把关不严参加集资建房后又难以清退,单位组织集资建房后因工作调动、企业改制另谋出路或退休投靠子女等原因户口迁出龙岩导致无法办证,以及因继承遗产、分家析产、婚姻变化等各种原因又拥有其他房产不符合资格条件等各种情况,上述对象因集资房无法进行产权界定办证长期搁置,期间集资户个人或群体多次上访申诉,矛盾问题突出。根据市委、市政府维护社会稳定、有效化解矛盾纠纷、解决好信访上访问题的要求,我局本着尊重历史、实事求是、以人为本、与时俱进的原则,针对集资建房产权界定办证过程中存在的问题制定出台了《处理意见》,将对妥善、有效地解决好各种遗留问题起到政策支撑作用。 

  主要内容

  (一)关于集资建房超规划面积建设造成手续不全问题

  凡经市政府同意或房改办审批(认可)的集资建房,因超规划面积建设原因造成项目竣工验收手续不全无法办证的,按龙政综〔2018〕75号文件规定,对城市规划影响较为轻微的,只需补办单位工程规划核实认可及竣工验收手续后,再按房改政策规定进行集资建房产权界定。 

  

(二)关于集资户双方户口均已迁出龙岩的问题

  在坚持“一个家庭享受一处(套)一次”房改和住房保障优惠政策的原则下,户口迁出龙岩的集资户只需提供现户口所在地房改和住房保障部门开具的未享受住房优惠政策的证明,即可办理集资建房产权界定,住房标准按本人(户)可享受住房面积标准上限确定,并按集资房竣工当年房改价格计价(标准内部分按房改成本价,超过标准部分按房改市场价,下同)。 

  

(三)关于新职工参加集资建房的问题

  1.参加集资建房的新职工〔即1998年12月1日(含)后参加工作的职工,下同〕,从集资建房审批前一年(不含)至产权界定期间符合龙政办〔2017〕212号文件规定的经济适用住房房产准入条件〔即:在新罗区范围内家庭人均自有房产(含个人申请住房建设用地、住房和非居住类房屋,下同)建筑面积应低于15平方米,下同〕的前提下,可办理集资建房产权界定,住房标准按本人(户)可享受住房面积标准上限扣除该户自有房产〔不论在集资建房审批前一年(不含)至产权界定期间是否转让〕总建筑面积确定,并按集资房竣工当年经济适用住房价格计价,其《不动产权证书》应注记“经济适用住房、有限产权、5年内不得上市交易”。 

  2.对在集资建房审批后又购买房产且总建筑面积在家庭人均15平方米及以上的,不论在集资建房产权界定时是否转让,统一按《处理意见》第(八)条规定处理。 

  3.对集资建房审批前离异且房产归属配偶方,离异时间满2年的,可办理集资建房产权界定,住房标准按本人(户)可享受住房面积标准上限确定,并按集资房竣工当年经济适用住房价格计价;上述离异时间未满2年的,或在集资建房审批后购买房产后离异且所购房产归属配偶方的,可办理集资建房产权界定,住房标准按本人(户)可享受住房面积标准上限确定,并按离异满2年当年的经济适用住房价格计价(若集资房竣工时间迟于离异满2年时间的,则按集资房竣工当年经济适用住房价格计价,下同)。 

  4.职工家庭人口包括职工本人及配偶、未成年子女、集资建房产权界定时与职工本人或配偶户口在同一本户口簿上的成年子女或父母(岳父母)。共同申请的家庭成员视同已享受住房优惠政策。 

  

(四)关于老职工参加2007年8月7日后审批的集资建房问题

  1.2007年8月7日国务院国发〔2007〕24号文件颁布后审批参加集资建房的老职工〔即1998年12月1日(不含)前参加工作的职工,下同〕,从集资建房审批前一年(不含)至产权界定期间符合龙政办〔2017〕212号文件规定的经济适用住房房产准入条件的前提下,可办理集资建房产权界定,住房标准按本人(户)可享受住房面积标准上限扣除该户自有房产〔不论在集资建房审批前一年(不含)至产权界定期间是否转让〕总建筑面积确定,并按集资房竣工当年房改价格计价。 

  2.对在集资建房审批后又购买房产且总建筑面积在家庭人均15平方米及以上的,不论在集资建房产权界定时是否转让,统一按《处理意见》第(八)条规定处理。 

  3.对集资建房审批前离异且房产归属配偶方,离异时间满2年的,可办理集资建房产权界定,住房标准按本人(户)可享受住房面积标准上限确定,并按集资房竣工当年房改价格计价;上述离异时间未满2年的,或在集资建房审批后购买房产后离异且所购房产归属配偶方的,可办理集资建房产权界定,住房标准按本人(户)可享受住房面积标准上限确定,并按离异满2年当年的经济适用住房价格计价。 

  

(五)关于老职工参加2007年8月7日前审批的集资建房又拥有自建私房问题

  老职工参加2007年8月7日前审批的集资建房且在岩署〔1994〕综64号文件第六条规定的区域范围内拥有自建私房(个人申请住房建设用地及所建住房,下同)的,其拥有自建私房的控制标准认定不再执行人均自建私房面积标准,以本人(户)可享受住房面积标准上限确定。自建私房面积未达本人(户)可享受住房面积标准上限的,可办理集资建房产权界定,住房标准按本人(户)可享受住房面积标准上限扣除该户自建私房建筑面积确定,并按集资房竣工当年房改价格计价; 自建私房面积已达本人(户)可享受住房面积标准上限的,则按《处理意见》第(八)条规定处理。集资建房产权界定时已将自建私房转让的,均视同未转让处理。在集资建房审批后离异且自建私房归属配偶方的,可办理集资建房产权界定,住房标准按本人(户)可享受住房面积标准上限确定,并按离异满2年当年的经济适用住房价格计价。 

  

(六)关于新、老职工集资房上市交易补缴土地出让金、土地收益等价款问题

  1.老职工集资房上市交易,以2007年8月7日国发〔2007〕24号文件颁布时间为界分段缴交土地出让金,即:2007年8月7日(不含)前房改办审批(或实施房屋拆迁补偿安置方案)的集资建房,按集资房上市交易当年政府公布同地段土地基准地价(楼面地价)的10%缴交土地出让金;2007年8月7日(含)后房改办审批(或实施房屋拆迁补偿安置方案)的集资建房,按集资房上市交易当年政府公布同地段土地基准地价(楼面地价)的30%缴交土地出让金。 

  2.新职工集资房满5年(起算时间以集资建房竣工时间为准)后需上市交易的,参照面向社会销售的经济适用住房上市交易操作流程,向市住房保障服务中心提出书面申请,以国发〔2007〕24号文件颁布时间为界分段缴交土地收益等价款,即:2007年8月7日(不含)前房改办审批(或实施房屋拆迁补偿安置方案)的集资建房,按照提出书面申请之日的同地段同类普通商品住房市场评估价与原购房价格差价(以下简称“差价”)的50%缴交土地收益等价款取得完全产权后,方可上市交易;2007年8月7日(含)后房改办审批(或实施房屋拆迁补偿安置方案)的集资建房,按差价的70%缴交。新职工取得完全产权所缴交的土地收益等价款全额上交国库。 

  

(七)关于个别集资建房单位违规对外销售的问题

  对个别单位以集资建房名义立项申报后擅自违规对外销售的外销户中,有工作单位且符合集资建房资格条件的非本单位老职工,可办理集资建房产权界定,住房标准按本人(户)可享受住房面积标准上限确定,并按集资房竣工当年经济适用住房价格计价;对外销住户中无工作单位的对象或有工作单位的新职工,符合龙政办〔2017〕212号文件规定经济适用住房房产准入条件的,参照《处理意见》第(三)条处理。对不符合上述条件的外销住户,则按《处理意见》第(八)条规定处理。 

  

(八)关于不符合集资建房(经济适用住房)资格条件对象购房难以清退的问题

  对各种不符合房改政策规定参加集资建房又不能按前述条款规定办理集资建房产权界定的,原则上集资建房单位应按原出资额(装修不予补偿)退还并收回住房。因各种原因无法清退的,一律按个人已支付集资额占集资房竣工当年经济适用住房市场价总价的比例,计算出个人应补缴差额比例,再依评估出的产权界定当年市场评估价格(不含土地出让金)按个人应补缴差额比例计算补缴差额,相应办理集资建房或经济适用住房《不动产权证书》,上市交易时按《处理意见》第(六)条规定缴交土地出让金、土地收益等价款。 

  

(九)关于各年份集资建房按经济适用住房价界定产权的价格问题

  2009年11月市直单位出售公房工作全面停止,2010年起市政府不再公布当年房改平均成本价、市场价。为便于处理房改遗留问题,根据国家、省经济适用住房价格管理有关文件精神和龙政办〔2013〕250号文件相关规定,以龙岩市区各年份竣工的集资建房实际造价(2009年以前按市政府公布的房改平均价格)、经济适用住房实际销售价格为基础,在综合考虑相关因素后,对1993年至2019年各年份集资建房按经济适用住房价界定产权的平均成本价、市场价进行测定。2020年后价格结合实际情况另行测定。 

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